Si je pouvais seulement acheter 3 REIT, ce serait celles-ci

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Écrit par Sam Kovacs.

Je couvre environ 120 actions. C'est la limite supérieure que je crois pouvoir respecter avec l'aide d'un assistant.

Parmi ces 120 valeurs, 17 sont des sociétés de placement immobilier, ou REIT, ce qui signifie que le secteur est légèrement surreprésenté dans mon univers.

Ce n'est pas surprenant. En tant qu'investisseur à revenu, les REIT sont des véhicules structurés pour distribuer des dividendes et, en tant que tels, chaque REIT est un investissement potentiel pour moi.

Même si les REIT ont connu un mauvais mois, en baisse de 6,72 % au cours des 30 derniers jours, ils sont toujours stables depuis le début de l'année, à -1 %.

La performance future des REIT au cours des prochains mois dépendra de l’obtention ou non d’une nouvelle baisse des taux.

La performance du mois dernier peut être attribuée au fait que le marché ne s’attendait plus à une nouvelle baisse des taux, mais à au moins une nouvelle baisse des taux cette année.

Les salaires, l'IPC et, en fin de compte, les décisions prises continueront d'être les chiffres clés qui influenceront l'orientation globale des REIT.

Une chose est sûre, c’est que les taux plus élevés ont rendu difficile le fonctionnement de certains REIT.

Medical Property Trust (MPW) vient de réduire son dividende de 50 %. Plus tôt cette année, Piedmont Office Realty Trust (PDM) a réduit son dividende de 41 %.

Alors que les écarts entre loyer et taux se sont rétrécis, certains REIT se sont retrouvés incapables de couvrir leurs dividendes.

C’est un scénario que nous voulons éviter à tout prix.

Mais ce n’est pas aussi grave qu’il y paraît dans l’ensemble.

Plus de la moitié des FPI d’actions ont dépassé leurs attentes en matière de FFO pour le deuxième trimestre.

Sur les 115 REIT examinés par S&P Global Market Intelligence, 71 ont surperformé leurs projections de FFO, tandis que 19 correspondaient aux estimations du consensus.

Après avoir examiné en détail autant de REIT que possible, si je ne pouvais acheter que 3 REIT aux prix actuels, ce seraient celles-ci.

Société de revenu immobilier (O) est un favori des investisseurs à revenu depuis des décennies ; et pour cause.

Le REIT de location triple net a développé une réputation de croissance prudente, en exploitant un modèle commercial qui repose uniquement sur des actifs de la plus haute qualité.

Présentation investisseurs

O exploite un portefeuille diversifié de propriétés critiques, avec des locataires de haute qualité à tous les niveaux.

Cela n’a pas mis O à l’abri du déclin des REIT au cours de la dernière année.

Le prix est en baisse et, à 56 $, il est désormais au plus bas depuis le deuxième trimestre de 2020.

En regardant le graphique, il semble y avoir une forte résistance autour du niveau actuel, car le prix de 56 $ a servi à la fois de résistance et de support à plusieurs reprises au cours des 10 dernières années.

Graphique O DFT (Tribu de la liberté des dividendes)

Toutefois, si le titre continue de baisser, un nouveau support ne se produira probablement pas avant 51 $.

Mais les revenus d'O sont stables. Le dividende représente 75 % des fonds provenant des opérations, ou FFO, ce qui est un niveau très gérable et dont les investisseurs devraient être satisfaits.

Le REIT possède l'un des meilleurs bilans parmi tous les REIT, 92 % de sa dette est fixe, sans échéance significative avant 2026, ce qui atténue l'impact de taux plus élevés pendant plus longtemps.

Présentation investisseurs

La situation financière supérieure d'O et sa gestion conservatrice lui ont historiquement fourni des écarts d'investissement constants, même lorsque les taux augmentent. En outre, les environnements de récession ont généralement conduit à des opportunités d'acquisition intéressantes pour O, qui tire parti de sa position pour racheter des opérateurs en difficulté.

Présentation investisseurs

S’il n’y avait qu’une seule FPI que vous posséderiez, ce serait O.

Surtout au prix actuel.

Recharger la position au niveau actuel de 56 $ est tout à fait logique. Recharger à nouveau à 51 $ si le titre continue de baisser serait le prochain objectif.

Longue O.

Rexford Industriel Immobilier, Inc.(REXR) est une FPI industrielle plus petite que nous avons identifiée comme une opportunité d'investissement plus tôt cette année.

La diapositive de la présentation aux investisseurs du deuxième trimestre donne un bon aperçu de ce qui le rend spécial.